Cómo saber si me van a conceder la hipoteca

Antes de empezar a buscar la mejor hipoteca, debemos pararnos a pensar si el préstamo hipotecario va a ser viable. La viabilidad de una hipoteca es determinante no sólo para saber si podemos acceder al mercado hipotecario, si no para determinar cuántas entidades financieras van a estar dispuesta a prestarnos, y más importante aún, en qué condiciones. Así que el estudio de viabilidad de una hipoteca es el primer paso, y el más importante, en el proceso de compra de un inmueble.

Factores que influyen en la viabilidad de una hipoteca

Cobertura o LTV de una hipoteca

La cobertura es un porcentaje que se obtiene de dividir el importe del préstamo hipotecario, entre el valor del inmueble. El importe máximo de este porcentaje es distinto según la entidad financiera, el momento del ciclo económico y las características del inmueble a hipotecar, pero podemos aceptar que, como norma general, el máximo oscila entre el 60% y el 90%.

Dicho esto, además se tiene muy en cuenta el importe de compraventa, si este es muy distinto al importe de tasación, la viabilidad de la hipoteca se ve penalizada, ya sea por exceso o por defecto, así que también se usa el ratio del importe del préstamo hipotecario entre el importe de compraventa. El criterio para dar más o menos importancia a este segundo parámetro cambia según la entidad, pero en general, cualquier oscilación excesiva entre importe de tasación e importe de compraventa va a penalizar la viabilidad de la operación.

Por último, es de vital importancia, para obtener el importe de préstamo necesario para hacer la compraventa, detallar los gastos de la operación, cómo impuestos y otros gastos de gestión, así como la aportación inicial que hacen los titulares de la hipoteca y/o sus avalistas. La aportación inicial y los gastos son los dos parámetros que permiten que la LTV, ya sea sobre tasación o compraventa, sea inferior al 100%.

El esfuerzo

El esfuerzo en una hipoteca, se obtiene de dividir el importe de los ingresos de los titulares y avalistas de la hipoteca, entre todas las cuotas de préstamos en vigor a nombre de ellos, más la cuota de préstamo del préstamo hipotecario que se está estudiando. El ratio ideal cambia según la entidad, pero en general oscila entre el 30% y el 40%. Cobra especial importancia, en este sentido, además de conocer los ingresos y cuotas de préstamo, saber qué condiciones de tipo de interés y plazo tendrá la hipoteca en el momento de contratarse, y en los años futuros hasta acabar el préstamo hipotecario.

Características de los titulares y avalistas

Este es otro de los elementos vitales para el estudio de viabilidad de una hipoteca, nos referimos a datos que influyen de forma definitiva en el estudio de viabilidad como por ejemplo el trabajo de los intervinientes: si es trabajo por cuenta propia o cuenta ajena, años de antigüedad en el mismo trabajo, duración y continuidad de la vida laboral, sector de actividad donde se obtienen los ingresos y el tipo de empresa, si es grande, pequeña o gran multinacional.

Los atributos cualitativos

Se trata de otras características cualitativas, como la necesidad de incorporar muchos titulares o más de un inmueble para reducir la LTV, que no tienen que ver con los apartados anteriores. Aquí la variabilidad entre las distintas entidades financieras, en función de su propia experiencia de pago, es muy amplia.

Todos estos datos, cada uno con su propia ponderación, dan como resultado el scoring, que en una escala de 0 a 10, dónde la hipoteca es apta a partir de 6, nos indica el resultado final del estudio de viabilidad. Esta herramienta es la utilizada por las entidades financieras para conceder préstamos hipotecarios, así que se convierte en una herramienta fundamental para negociar las condiciones de una hipoteca y, más importante aún, saber si tiene viabilidad, antes de incurrir en gastos como tasaciones o entregas a cuenta en contrato de arras.